4 Minuten Lesezeit 9 Oktober 2020
Römische Pfosten

Die synthetische W&I-Versicherung - Zeitersparnis durch den Direktabschluss mit dem Versicherer

Autoren
Florens Girardet, LL.M.

Partner | Head of Real Estate | Rechtsanwalt | Ernst & Young Law GmbH | Deutschland

Florens Girardet ist Rechtsanwalt bei EY Law und leitet den Bereich Immobilienrecht.

Fabian Nickel

Associate | Rechtsanwalt | Ernst & Young Law GmbH | Deutschland

Fabian Nickel ist Rechtsanwalt bei EY Law und im Bereich Immobilienrecht tätig.

4 Minuten Lesezeit 9 Oktober 2020

Die „Warranty & Indemnity“-Versicherung (kurz W&I-Versicherung) ist mittlerweile fester Bestandteil des immobilienrechtlichen Kaufvertrags.

Überblick
  • Die von MRH TROWE vorgestellte synthetische W&I-Versicherung ist damit der nächste Schritt in Richtung eines raschen und möglichst störungsarmen Transaktionsprozesses.
  • Der Verkäufer wird nun keine Gewährleistungen und Garantien in den Kaufvertrag aufnehmen, damit geht der Versicherer ein größeres Haftungsrisiko ein, dem er natürlich durch eine etwas höhere Versicherungsprämie Rechnung trägt.

Mit Hilfe der W&I-Versicherung werden unbekannte Haftungsrisiken aus Garantie- und Gewährleistungsverletzungen auf einen Versicherer übertragen. Im Rahmen der Due Diligence erkannte Risiken können nicht von der W&I-Versicherung abgedeckt werden, hierfür bedarf es einer Spezialversicherung.   

Die W&I-Versicherung hat sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer gravierende Vorteile. Dem Verkäufer erlaubt der Abschluss einer W&I-Versicherung eine schnelle und reibungslosere Liquidation der Objektgesellschaft; für den Käufer wiederum bietet sie insbesondere bei der Beteiligung von Objektgesellschaften auf Verkäuferseite eine weitaus vertrauenswürdigere Sicherheit als die reine Haftung der jeweiligen Objektgesellschaft.

Eine wesentliche Schwäche der W&I-Versicherung besteht bislang darin, dass sich die Verhandlung der Parteien über Inhalt und Umfang des Gewährleistungs- und Garantiekatalogs, vor dessen Hintergrund die Versicherung abgeschlossen werden soll, als sehr zeit- und verhandlungsintensiv darstellt. Dies erfordert von den Parteien in der Regel ein hohes Maß an Ausdauer und Geduld. In diesem für den Erfolg oder Misserfolg der Transaktion möglicherweise entscheidenden Punkt möchte naturgemäß keine Partei unterliegen. Nicht selten ist die Frage nach Garantie und Gewährleistungen ein potenzieller Dealbreaker. Außerdem enthält das Ergebnis häufig einen schmaleren Gewährleistungskatalog als vom Käufer erhofft.

Dieser – regelmäßig sehr langwierige – Prozess könnte in Zukunft signifikant abgekürzt und Kräfte könnten an anderer Stelle eingesetzt werden. Möglich wird dies durch die Verwendung synthetischer W&I-Versicherungen, deren Konzept von den Spezialisten des Versicherungsmaklers MRH TROWE erstmals gemeinsam mit einem vertrauten Versicherer entwickelt wurde. „Synthetisch“ heißt diese W&I-Versicherung, da sie losgelöst vom Prozess der Kaufvertragsverhandlungen und von den Kaufvertragsparteien direkt zwischen dem Käufer und der Versicherung abgeschlossen wird, ohne Mitwirkung von Verkäuferseite.

Die synthetische W&I-Versicherung vereinfacht, beschleunigt und erweitert die Absicherung des Käufers und ermöglicht den ‚Clean Exit‘ des Verkäufers – mehr geht nicht.

Die synthetische W&I-Versicherung ist sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer von entscheidendem Vorteil. Der Verkäufer muss nicht in Verhandlungen über einen in den Kaufvertrag aufzunehmenden Garantie- und Gewährleistungskatalog treten und der Käufer kann gegenüber dem Versicherer für die W&I-Versicherung einen käuferfreundlichen – weiten – Garantiekatalog, der bereits ausformuliert vorliegt, zugrunde legen und muss die Positionen nicht mit dem Verkäufer aushandeln. Insofern entfällt zum einen die zeitliche Komponente des Verhandelns eines Garantiekatalogs zwischen den Parteien und zum anderen sorgt der käuferseitige Abschluss einer W&I-Versicherung auch für einen recht breiten Gewährleistungskatalog. So kann die Versicherung in wenigen Tagen unterschriftsreif vorliegen, was einen deutlichen Zeitgewinn gegenüber dem bisherigen Prozess bedeutet.

Boris Prochazka von MRH TROWE bringt es auf den Punkt: „Die synthetische W&I-Versicherung vereinfacht, beschleunigt und erweitert dementsprechend die Absicherung des Käufers und ermöglicht den ‚Clean Exit‘ des Verkäufers – mehr geht nicht.“

Fazit

Der Verkäufer wird nun keine Gewährleistungen und Garantien in den Kaufvertrag aufnehmen, damit geht der Versicherer ein größeres Haftungsrisiko ein, dem er natürlich durch eine etwas höhere Versicherungsprämie Rechnung trägt. Erwartungsgemäß ist mit einer moderaten Steigerung um 10–20 % gegenüber einer Prämie für eine herkömmliche W&I-Versicherung zu rechnen.

Die von MRH TROWE vorgestellte synthetische W&I-Versicherung ist damit der nächste Schritt in Richtung eines raschen und möglichst störungsarmen Transaktionsprozesses.

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Autoren
Florens Girardet, LL.M.

Partner | Head of Real Estate | Rechtsanwalt | Ernst & Young Law GmbH | Deutschland

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Fabian Nickel

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