3 Minuten Lesezeit 17 Februar 2022
München

Optionen zu wohnungspolitischen Konzepten der sozialen Wohnraumförderung

Von Susanne Müller-Kabisch

Director | Rechtsanwältin | Ernst & Young Law GmbH | Deutschland

Susanne Müller-Kabisch ist Rechtsanwältin bei EY Law und im Bereich Öffentliches Wirtschaftsrecht tätig.

3 Minuten Lesezeit 17 Februar 2022
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Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, vor allem in den urbanen Gebieten, steigt unablässig. Aus diesem Grund setzen viele Kommunen auf die Umsetzung von wohnungspolitischen Konzepten der sozialen Wohnraumförderung.

Überblick
  • Den Kommunen stehen im Rahmen von wohnungspolitischen Konzepten folgende Maßnahmen zur Verfügung:
  • Neubauvorhaben mit prozentualem (Mindest-)Anteil an Sozialwohnungen
  • Ankauf von Altwohnungen oder Belegungsrechten
  • Verlängerung von auslaufenden Belegungsrechten
  • Kappung gesetzlich zulässiger Modernisierungsumlagen und Reduzierung von Mietpreiserhöhungen

Bei der Umsetzung der wohnungspolitischen Konzepte spielen die kommunalen Wohnungsbauunternehmen eine elementare Rolle. In vielen Städten hatten sich diese Unternehmen in den letzten Jahren von großen Teilen ihrer Wohnungsbestände getrennt – ein Trend, der sich mittlerweile sogar umkehrt, denn in einigen Kommunen werden inzwischen ehemals verkaufte kommunale Wohnungen wieder zurückgekauft. Vor allem aber setzen die Kommunen aktuell alles daran, die Stellung ihrer Wohnungsbauunternehmen wieder zu stärken, und nehmen dafür auch eigene Mittel in die Hand. Die Kommunen statten ihre Unternehmen mit Kapitaleinlagen und Grundstücken aus und gewähren ihnen Bürgschaften, Darlehen und Zuschüsse. Bei all diesen Maßnahmen ist das EU-Beihilferecht zwingend zu beachten.

Bei dessen Anwendung herrscht oftmals noch große Unsicherheit. Missverständnisse bestehen insbesondere im Hinblick darauf, wie die Reichweite des Beihilfetatbestands richtig zu bestimmen ist. Diese Missverständnisse entstehen daraus, dass die Begrifflichkeiten des EU-Beihilfetatbestands nach europäischer und nicht nach deutscher Lesart auszulegen sind. Begriffe wie „Betrauung“ oder „DAWI“ sind europäische Rechtsbegriffe, für die es keine exakte Entsprechung in den einzelnen Mitgliedstaaten gibt. Außerdem wird oft verkannt, dass der Beihilfetatbestand so weitreichend ist, dass nahezu alle Akteure und Aktivitäten im kommunalen Bereich betroffen sind. Und nicht immer schätzen die Beteiligten in der kommunalen Praxis die mit der Nichtbeachtung von beihilferechtlichen Rahmenbedingungen verbundenen Konsequenzen zutreffend ein. Bei Nichtbeachtung des EU-Beihilferechts drohen weitreichende Konsequenzen, insbesondere Rückzahlungsforderungen gegenüber dem Unternehmen, die zur Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens führen können. Außerdem bestehen Haftungsrisiken für die Unternehmensleitung und für die Aufsichtsratsmitglieder. Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in den sog. Flughafenentscheidungen ist auch klar, dass für die Unternehmen, die die rechtswidrigen Beihilfen empfangen haben, auch das Risiko einer Konkurrentenklage vor einem nationalen Gericht besteht.

Auch das Vergaberecht spielt in der kommunalen Wohnungswirtschaft eine bedeutende Rolle. Zu unterscheiden sind in der Praxis zwei Ebenen: Zum einen ist das Verhältnis der Kommune zu ihrem Wohnbauunternehmen vergaberechtsrelevant, zum anderen kann das Vergaberecht anzuwenden sein, wenn das Wohnbauunternehmen selbst Aufträge an Drittunternehmen erteilt. Insbesondere auf der zweiten Ebene gibt es Bestrebungen, die Anwendbarkeit des Vergaberechts zu beschränken.

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EU-Beihilfe - und Vergaberecht für die kommunale Wohnungswirtschaft

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Fazit

Da bei der Umsetzung wohnungspolitischer Konzepte in den Kommunen insbesondere beihilfe- und vergaberechtliche Aspekte zu berücksichtigen sind, hat EY Law einen Leitfaden „EU-Beihilfe- und ­Vergaberecht für die kommunale Wohnungswirtschaft“ erarbeitet, der die Kommunen und ihre Unternehmen unterstützen soll. In dem Leitfaden werden alle in der Praxis relevanten beihilfe- und vergaberechtlichen Herausforderungen der sozialen Wohnraumförderung aus Sicht der Akteure der kommunalen Wohnungswirtschaft behandelt.

Über diesen Artikel

Von Susanne Müller-Kabisch

Director | Rechtsanwältin | Ernst & Young Law GmbH | Deutschland

Susanne Müller-Kabisch ist Rechtsanwältin bei EY Law und im Bereich Öffentliches Wirtschaftsrecht tätig.